Eigenmietwert adé? Was die Reform für Eigentümer wie Urs Manser aus Zürich bedeutet

💬 Einleitung

Die Schweiz steht vor einer der grössten steuerpolitischen Weichenstellungen der letzten Jahrzehnte: Am 28. September 2025 entscheiden die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Was für viele nach einer längst überfälligen Entlastung klingt, bringt auch Einschränkungen mit sich – insbesondere für jene, die ihr Wohneigentum renovieren oder energetisch sanieren möchten.

In diesem Artikel beleuchten wir, was sich konkret ändern würde, welche steuerlichen Abzüge betroffen sind und wie sich das Ganze auf Eigentümer wie Urs Manser aus Zürich auswirken könnte.

📌 Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das in der Schweiz bei der Besteuerung von Wohneigentum eine wichtige Rolle spielt. Konkret bedeutet dies: Wer eine Immobilie besitzt und diese selbst bewohnt, muss so tun, als würde er sie an jemanden vermieten und dafür Mieteinnahmen erzielen. Diese „gedachte Miete“ wird als Eigenmietwert bezeichnet und als Einkommen versteuert – obwohl tatsächlich gar kein Geld fliesst.
Die Idee dahinter ist, dass Hauseigentümer im Vergleich zu Mietern einen finanziellen Vorteil haben: Sie müssen keine Miete an einen Dritten zahlen und können dadurch Geld sparen. Dieser ersparte Mietaufwand wird als geldwerter Vorteil betrachtet und soll steuerlich berücksichtigt werden, um eine Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zu gewährleisten.
In der Praxis führt dies allerdings dazu, dass Eigentümer Steuern auf ein Einkommen zahlen müssen, das sie nie wirklich erhalten. Gleichzeitig dürfen sie aber auch bestimmte Kosten, die mit dem Unterhalt der Immobilie verbunden sind, von den Steuern abziehen – beispielsweise Renovationen, Hypothekarzinsen oder Verwaltungskosten.

🔄 Was sieht die Reform vor?

Die geplante Verfassungsänderung bringt folgende Neuerungen

🧍 Beispiel: Urs Manser aus Zürich

Urs Manser, 52 Jahre alt, lebt mit seiner Familie in einem Einfamilienhaus in Zürich-Witikon. Die Immobilie wurde vor 15 Jahren gekauft, die Hypothek ist noch zu rund 40 % offen. Urs plant eine energetische Sanierung mit Wärmepumpe und Solaranlage – Kostenpunkt: rund CHF 80'000.

Auswirkungen für Urs:

Vorteil: Der Eigenmietwert entfällt – das senkt seine steuerbare Einkommensbasis deutlich.

Nachteil: Gleichzeitig verliert Urs aber die Möglichkeit, seine geplante energetische Sanierung steuerlich abzusetzen. Bisher hätten die Kosten für die Wärmepumpe und die Solaranlage einen erheblichen Steuerabzug gebracht, wodurch die Investition deutlich günstiger geworden wäre. Dieser Vorteil entfällt mit der Reform, was für Urs einen Verlust von potenziell mehreren Tausend Franken an Steuerersparnis bedeutet.

Schuldzinsenabzug: Da Urs kein Ersterwerber mehr ist und seine Hypothek nicht frisch abgeschlossen hat, könnte er künftig auch keine Schuldzinsen mehr steuerlich abziehen. Damit geht ein weiterer finanzieller Vorteil verloren – gerade für Eigentümer mit noch laufenden Hypotheken eine spürbare Verschlechterung.

Zweitwohnung im Tessin: Zudem besitzt Urs mit seiner Frau eine kleine Ferienwohnung im Tessin. Sollte der Kanton künftig – wie im Gespräch ist – eine spezielle Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen einführen, könnte das zusätzliche Kosten verursachen, die den Wegfall des Eigenmietwerts teilweise wieder aufwiegen.

⚖️ Bewertung: Wer profitiert, wer verliert?

Die Reform könnte Eigentümer bevorzugen, die:

• Ihre Immobilie bereits weitgehend abbezahlt haben
• Keine grösseren Renovationen planen
• Keine Zweitliegenschaften besitzen

Sie könnte hingegen benachteiligen:

• Junge Familien mit frischem Wohneigentum
• Eigentümer mit hohen Hypotheken
• Personen mit geplanten energetischen Sanierungen

Ob die Reform Eigentümer begünstigt oder benachteiligt, hängt stark von ihrer individuellen Situation ab – etwa vom Stand der Hypothek, geplanten Renovationen oder weiteren Immobilienbesitz. Eine pauschale Bewertung ist daher nicht möglich, da persönliche Faktoren entscheidend sind.

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📚 Quellen:

Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): Reform der Wohneigentums­besteuerung
Reform der Wohneigentums­besteuerung: Empfehlung von Bundesrat und Parlament
Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): Stellungnahme zur Eigenmietwertsteuer-Abstimmung
NZZ, 2024: Eigenmietwert – Fluch oder Segen?

⚠️ Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an Ihre kantonale Steuerbehörde oder eine qualifizierte Fachperson.