Die historische Entscheidung ist gefallen: Das Ende des Eigenmietwerts und die unmittelbaren Folgen für Ihr Zuhause und Ihr Portmonaie!

Die Abstimmung zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung hat ein historisches Ja gefunden. Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum wird abgeschafft – ein Systemwechsel, der die Finanzen vieler Eigentümer neu ordnet. Doch was bedeutet das konkret für Sie, und welche Schritte sind jetzt wichtig?

Wichtige Information: Die neuen Regeln treten nicht sofort in Kraft. Es gilt eine Übergangsfrist, voraussichtlich mindestens zwei Jahre (frühestens 1. Januar 2028). Bis dahin gilt das bisherige Recht.

Themen in diesem Ratgeber

• Kernpunkte der Reform
• Wer profitiert und verliert?
• Fiktives Rechenbeispiel
• Handlungsempfehlung für Wohneigentümer

Kernpunkte der Reform: Was sich ändert

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts ist eine bedeutende Schweizer Steuerreform zur Entlastung von selbstbewohntem Wohneigentum. Der zentrale Kernpunkt ist, dass die fiktive Besteuerung des Eigenmietwerts, also der Einnahme, die Eigentümern für das Wohnen im eigenen Heim angerechnet wird, aufgehoben wird.

Wer profitiert und wer verliert?

Die Auswirkungen der Reform sind individuell und hängen stark von Ihrer Hypothek, den Unterhaltskosten und Ihrem Einkommen ab.

Gewinner der Reform

• Schuldenfreie Eigentümer: Sie zahlen keinen Eigenmietwert mehr und hatten ohnehin keine Schuldzinsen zum Abzug. Ihre Steuerlast sinkt deutlich.
• Eigentümer mit geringen Hypotheken und tiefem Unterhalt: Der Wegfall des Eigenmietwerts übersteigt die wegfallenden Abzüge.
• Steuerpflichtige im Pensionsalter: Bei sinkendem Einkommen schlägt der Eigenmietwert bisher oft besonders stark zu. Die Entlastung ist hier spürbar.

Verlierer der Reform

• Stark verschuldete Eigentümer: Besonders jüngere Ersterwerber verlieren den vollen Schuldzinsabzug, was die steuerliche Entlastung schmälert. Nur der befristete Ersterwerberabzug (max. 10 Jahre) bleibt.
• Eigentümer mit hohem Unterhaltsbedarf: Wer viele Sanierungen oder Reparaturen plant, verliert die Möglichkeit, diese Kosten vom steuerbaren Einkommen abzuziehen.
• Eigentümer mit Energiesparplänen: Die steuerlichen Anreize für energetische Sanierungen entfallen auf Bundesebene (können aber kantonal erhalten bleiben).

Fiktives Rechenbeispiel: Familie Muster (Zürich)

Um die Auswirkungen zu verdeutlichen, betrachten wir die fiktive Familie Muster aus dem Kanton Zürich.

Die fiktive Familie Muster aus Zürich hat ein jährliches steuerbares Einkommen (ohne Eigenheim) von 120’000 CHF. Im aktuellen Steuersystem müssen sie zusätzlich den geschätzten Eigenmietwert von 24’000 CHF versteuern. Demgegenüber können sie die jährlichen Hypothekenzinsen von 15’000 CHF sowie die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten von 8’000 CHF von ihrem Einkommen abziehen. Der angenommene, fiktive Steuersatz für die Familie Muster beträgt 15%.

Bisheriges System (Mit Eigenmietwert)

Neues System (Ohne Eigenmietwert)

Ergebnis:

Familie Muster profitiert leicht von der Abschaffung des Eigenmietwerts, da der entfallende Eigenmietwert (CHF 24'000) die wegfallenden Abzüge (CHF 15'000 + CHF 8'000 = CHF 23'000) übersteigt. Die Steuerersparnis beträgt CHF 150 pro Jahr.

Wichtig: Hätte Familie Muster höhere Schuldzinsen (z.B. CHF 25'000) oder hohe Sanierungskosten in einem Jahr geltend gemacht, wäre das Ergebnis im neuen System nachteiliger ausgefallen. Dies zeigt, wie stark die individuelle Situation die Folgen bestimmt.

Handlungsempfehlungen für Eigenheimbesitzer

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Ihre finanzielle und steuerliche Strategie zu überprüfen und die Übergangsfrist optimal zu nutzen.

1. Unterhaltsarbeiten vorziehen

Nutzen Sie die verbleibende Zeit: Werterhaltende Sanierungen (z.B. Dach, Fassade, Heizung) sollten Sie vor Inkrafttreten der neuen Regeln durchführen, um die Kosten noch vom steuerbaren Einkommen abziehen zu können.

2. Hypothekenstrategie prüfen

• Amortisation: Wenn Sie stark verschuldet sind, war bisher der Hypothekarzinsabzug steuerlich attraktiv. Künftig kann es sinnvoller sein, die Hypothek schneller zu amortisieren, da der Zinsabzug entfällt.
• Individuelle Beratung: Sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem Steuerberater über die optimale Hypothekenstruktur in der neuen Ära.

3. Kantonale Regelungen beachten

Die Kantone haben bei den Abzügen für energiesparende und umweltschonende Massnahmen weiterhin Kompetenzen. Informieren Sie sich frühzeitig über die Regelungen in Ihrem Wohnkanton, um maximale Steuerersparnisse zu erzielen.

4. Zweitliegenschaften

Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften (Ferienhäuser) entfällt der Eigenmietwert ebenfalls. Beachten Sie jedoch, dass die Kantone hier eine kantonale Objektsteuer einführen können.

Fazit zur Eigenmietwert-Abschaffung in der Schweiz

Die Annahme der Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein historischer Systemwechsel. Er bringt für selbstnutzende Eigentümer zwar die Beseitigung einer unpopulären, "fiktiven" Steuerlast, ist jedoch untrennbar mit dem Wegfall wichtiger Abzüge verbunden – insbesondere für Schuldzinsen und Unterhaltskosten.

Das zentrale Fazit: Während schuldenfreie oder wenig verschuldete Eigentümer klar profitieren, müssen stark verschuldete oder renovierungsfreudige Eigentümer ihre Finanz- und Steuerstrategie dringend neu bewerten. Die Übergangsfrist bis zum Inkrafttreten (voraussichtlich frühestens 2028) ist entscheidend, um geplante, werterhaltende Sanierungen steueroptimiert durchzuführen.

Empfehlung: Handwerkersuche für Sanierungsprojekte

Angesichts des bevorstehenden Wegfalls des Abzugs für Unterhaltskosten, ist es ratsam, grössere werterhaltende Sanierungsprojekte (wie Dach, Fassade, Heizung) noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung umzusetzen.

Um schnell und unkompliziert qualifizierte Handwerker für Ihr Sanierungsprojekt zu finden, empfehle ich Ihnen die Nutzung von HausHeld.

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